Koszty najmu w Niemczech – czy można je odliczyć?

Prowadząc działalność gospodarczą w Niemczech Gewerbe oraz będąc zatrudnionym u kogoś w Niemczech mamy do dyspozycji dużo ulg podatkowych, dzięki którym możemy pomniejszyć nasze dochody i tym samym należny do zapłacenia podatek dochodowy. Pewne
koszty najmu mieszkania w Niemczech można odliczyć. Jednak w standardowej sytuacji, kiedy pracujemy tylko w Niemczech i tylko w Niemczech rozliczamy swoje dochody, nie ma niestety możliwości odliczenia największej składki, czyli czynszu. Taka możliwość istnieje tylko w przypadku, gdy prowadzimy tzw. podwójne gospodarstwo domowe, czyli kiedy ze względu na pracę musimy mieszkać w jednym miejscu, a w drugim miejscu dalej prowadzimy dom i znajduje się tam nasz tzw. ośrodek interesów życiowych (np. rodzina w
Polsce na utrzymaniu).

Jakie są koszty eksploatacji mieszkania?

Co nie wchodzi w skład kosztów eksploatacyjnych? Koszty eksploatacji mieszkania po niemiecku nazywają się Nebenkosten. Są to opłaty za media, należą do nich między innymi: opłaty za ogrzewanie oraz ciepłą wodę, opłaty za wywóz śmieci oraz za ścieki, prąd oraz za wynagrodzenie dla dozorcy, za regularne usługi sprzątające czy pielęgnacji ogródków. Koszty eksploatacyjne nie zawierają jednak (o ile nie zostało inaczej postanowione w umowie) kosztów konserwacji i renowacji, kosztów administracyjnych i kosztów ubezpieczenia, wszystkie te wymienione opłaty powinny być odpowiedzialnością właściciela. Koszty eksploatacji mieszkania w ostatnich latach i miesiącach znacznie wzrosły nie tylko w Niemczech, ale też w całej Europie. Według statystyk z 2018 roku koszty eksploatacji
mieszkania w Niemczech wynosiły średnio 2,17 euro. Różniły się jednak znacznie pomiędzy poszczególnymi landami – przykładowo w Bawarii wynosiły jedynie 1,81 euro, za to w Berlinie 2,56 euro (na metr kwadratowy powierzchni mieszkaniowej). Z powodu kryzysów
ceny w 2022 roku wzrosły jednak według wstępnych szacunków nawet 4-krotnie i dalej wykazują tendencję wzrostową.

Co można odliczyć od podatku wynajmując mieszkanie w Niemczech?

Jako pracownik prowadzący podwójne gospodarstwo domowe odliczeniu w wysokości do 1000 euro miesięcznie podlegają zarówno czynsz, jak i opłaty eksploatacyjne, czyli Nebenkosten a nawet opłata za miejsca parkingowe, radio i telewizję oraz wiele innych niepowiązanych z mieszkaniem opłat. Jeśli natomiast pracownik nie prowadzi podwójnego gospodarstwa i jest zatrudniony, odliczeniu podlegają poszczególne opłaty eksploatacyjne znajdujące się wśród Nebenkosten. Dlatego ważne jest, aby wynajmujący udokumentował i wyszczególnił wszystkie opłaty wchodzące w skład kosztów eksploatacyjnych. W tym wypadku odliczeniu nie podlegają opłaty za: wodę, prąd, ogrzewanie, śmieci oraz podatek od nieruchomości. Do opłat, które można odliczyć, należą koszty za usługi wykonywane przez fachowców, a więc koszty za opłacenie dozorcy, pracę ogrodnika czy kominiarza, konserwacji windy czy wymiany liczników. W ramach usług wykonywanych przez fachowców odliczeniu podlega 20% kosztów, maksymalnie 1.200 euro, natomiast w ramach usług związanych z gospodarstwem, np. przycinanie trawy, sprzątanie części wspólnych, maksymalnie 4.000 rocznie.

Do jakich kosztów mieszkania właściciel może zobowiązać najemcę w Niemczech?

Standardowe koszty wliczane w opłaty eksploatacyjne zostały wymienione w punkcie 1. Są jednak opłaty, którymi, zgodnie z niemieckim Kodeksem Cywilnym oraz rozporządzeniem dotyczącym kosztów eksploatacji, wynajemca może obciążyć lokatorów, jeśli będzie zawarte to w umowie często zdarza się to w przypadku podatku od nieruchomości (Grundsteuer),

• koszty ww. usług wykonywanych przez fachowców,
• koszty ubezpieczenia,
• koszty za użytkowanie części wspólnych,
• koszty napraw,
• opłaty klimatyczne.

Jak uzyskać zwrot podatku za wynajem mieszkania w Niemczech –Nebenkostenabrechnung ?

Wynajemca powinien złożyć Nebenkostenabrechnung najpóźniej 12 miesięcy po zakończeniu okresu rozliczeniowego, który następuje 31 grudnia. Ważne jest także, aby podkreślić, że rozliczenie podatku z Niemiec jest obowiązkiem wynajmującego, a nie najemcy. Najemca otrzyma w związku z tym zwrot podatku z Niemiec lub niedopłatę najpóźniej po 12 miesiącach kalendarzowych od wprowadzenia się. Każda sytuacja jest indywidualna. Wynajemca nie może jednak wydłużyć terminu ponad 12 miesięcy. Jeśli więc ktoś wprowadził się w październiku, a otrzyma rozliczenie dopiero w grudniu następnego roku, jest to nielegalne. Natomiast może otrzymać rozliczenie w grudniu, po zaledwie 3 miesiącach najmu, gdy wynajemca przypuszczalnie rozlicza wszystkich lokatorów. Okresy rozliczeniowe Nebenkostenabrechnung bywają skomplikowane, a dochodzenie praw zarówno lokatorów, jak i wynajmujących, często wymaga wiedzy i poświęcenia dużej ilości czasu. Biura rachunkowe, również Taxomi, specjalizuje się w rozwiązywaniu tego typu sytuacji.

Czy opłaca się wynajmować mieszkanie w Niemczech?

Można zauważyć po statystykach, że w Niemczech dużo więcej osób wynajmuje mieszkanie, niż je kupuje, podczas gdy w Polsce jest dokładnie na odwrót. Dzieje się tak, ponieważ z reguły opłaca się wynajmować mieszkanie w Niemczech. Znajomość ulg podatkowych
przysługujących za najem mieszkania znacznie poprawia sytuację lokatorów. Z pomocą biura rachunkowego Taxomi poznasz inne ulgi oraz sposoby, jak zaoszczędzić podatek na najmie mieszkania.